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Planificación fiscal de patrimonios inmobiliarios

En general, para poder aplicar los mejores incentivos fiscales sobre un patrimonio siempre interesa vincularlos de alguna manera a una actividad económica. Fundamentalmente las ventajas de hacerlo así son:

  • Reducción en un 99% de la base imponible a efectos de ISD.
  • Desaparece la obligación del pago por Impuesto de Patrimonio.

Para el caso de los patrimonio inmobiliarios el esquema de diferencias fundamentales entre que estos estén vinculados a una actividad económica o que sean rendimientos del capital inmobiliario son los siguientes:

Arrendamiento de bienes inmuebles Rendimiento Capital Inmobiliario Rendimiento Actividades Económicas
a) Ingresos
  Importe del alquiler
  Imputación por no alquiler No
b) Gastos
  Generales Todos Todos
  Intereses y gastos de conservación y reparación Limite = Rdto. Sin límite
  Amortización 3% Valor real o catastral Tablas LIS
c) Reducción sobre el rendimiento neto.
  Por alquiler de viviendas (60%) No
  Por periodo de generación > 2 años o irregular
 Tributación el Impuesto de Patrimonio No
TRASMISIÓN
  LIRPF disp. Trans. 9ª (Coef. Abatimiento) No
  LISD art. 20.2. c Redac. L 53/2002 No

Como hoja de ruta de medidas a tomar en el caso de patrimonios inmobiliarios destinados al alquiler, que no se encuentre vinculados a una actividad económica habría que realizar los siguientes pasos:

1º Afectación de los inmuebles a una actividad económica.

Para que la actividad de arrendamiento de inmuebles sea considerada una actividad económica según la nueva redacción de la Ley de IRPF en su Artículo 27.2 bastará con la existencia de una persona empleada con contrato laborar a jornada completa.

En este sentido la Dirección General de Tributos ha precisado que es indiferente que la persona empleada sea accionista y/o administrador siempre que perciba su remuneración por la prestación de servicios distintos de los derivados de su condición de administrador y exista un contrato laboral, con independencia de cuál sea el régimen de adscripción a la Seguridad Social. (DGT 03/06/2002)

Con esta simple afectación evitaremos la tributación en el Impuesto de Patrimonio y en el de Sucesiones y Donaciones.

2. Traspaso a de los inmuebles a una sociedad.

El traspaso de los inmuebles a una sociedad no es imprescindible para la obtención de las ventajas fiscales mencionadas, sin embargo, sí que puede ser muy útil para conseguir estas otras ventajas.

2.1. Minoración de los tipos impositivos marginales.

Las rentas obtenidas por la sociedad tributarán a un tipo del 25% y posteriormente se podrán transferir, en la medida en la que se considere necesario a la renta personal de los socios. En este sentido existe la opción de remansar los beneficios en la sociedad, repartiendo solamente el importe necesario para los gastos personales de los socios, bien sea por vía de dividendos o de retribuciones del trabajo. De esta manera se consiguen evitar los tipos marginales más elevados de IRPF que afectarían a todas las rentas obtenidas anualmente.

2.2. Protección patrimonial de los bienes.

En caso de dificultades económicas por parte de las personas físicas, socios de la sociedad, la existencia de un patrimonio inmobiliario a su nombre siempre puede ser objeto de embargo. Esto es así porque la existencia de un registro público (Registro de la Propiedad) da la capacidad al tercero de buena fe de comprobar las cargas de esos bienes, y en su caso podrá actuar contra ellos.

Por el contrario, las participaciones sociales no suelen ser objeto de embargo debido a que no existe ningún registro en el que se deban inscribir cargas (pignoraciones u otras) sobre dichas participaciones.

2.3. Traspaso de los inmuebles evitando la ganancia patrimonial generada.

El traspaso de los inmuebles afectos, a la sociedad se puede realizar de manera muy ventajosa utilizando el “Régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos…”, regulado en la Ley 27/2014 del Impuesto de Sociedades, en especial en su Artículo 87, relativo a las aportaciones no dinerarias de capital. En virtud de dicha norma, las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto dichas aportaciones podrán quedar exentas de tributación de IRPF a opción del contribuyente que cumpla los requisitos especificados en dicho artículo.

Debe tenerse en cuenta que para poder beneficiarse de este régimen, los bienes deben haber sido afectados a la actividad económica durante un período previo de 3 años, de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 28.3 de la Ley de IRPF.

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