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BlogIVAManual de la PYME y del autónomo

IVA reducido en las obras en viviendas: Rehabilitación vs Reforma.

ACTUALIZADO A 22/11/2017

A la hora de considerar las obras que se van a realizar en una vivienda, existen 2 posibles escenarios en los que el destinatario de las mismas se puede beneficiar del pago de un tipo reducido de IVA del 10% en lugar del tipo general del 21%.

Supuesto 1: Construcción o rehabilitación de vivienda

La ley de IVA es su Art. 91.3.1º Ley 37/1992, establece que las obras de rehabilitación de vivienda que se produzcan como consecuencia de un contrato entre el promotor (propietario de la vivienda) y el constructor están sujetas a este tipo reducido de IVA.

A estos efectos, para que la obra sea calificada como rehabilitación debe cumplir una serie de requisitos: (Art.20.Uno.22º.B Ley 37/1992)

  1. Más del 50% del coste del proyecto debe corresponder a obras de consolidación de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas (como, por ejemplo, de ampliación de la superficie, albañilería, fontanería, etc.).
  2. El coste de las obras debe exceder del 25% del precio de la vivienda si ésta se ha comprado en los dos años anteriores al inicio de las obras. Si el inmueble se ha adquirido con más de dos años de antelación, se debe tomar como referencia el valor de mercado que tenga en el momento de iniciarse las obras. En ambos casos se descontará del valor obtenido el valor correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

  1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
  2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
  3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

  1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  3. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Por extensión, si se cumplen los requisitos mencionados, quedarán también sujetos a IVA del 10% las entregas de los armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados que formen parte del proyecto global de rehabilitación.

Supuesto 2º: Obras de renovación, reparación o reforma.

En el caso de que los trabajos a realizar sean de menor entidad que el que corresponde a una rehabilitación, como podrían ser servicios de albañilería, electricidad, gas, fontanería, calefacción, pintura, soldadura, carpintería, etc. podrá aplicarse el tipo reducido de IVA del 10%, en lugar del tipo general del 21%, siempre que se cumplan determinados requisitos: Art. 91.2.10º Ley 37/1992

  1. Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. Así, en el caso de viviendas alquiladas deberá contratar la reforma el inquilino

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

  1. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
  2. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación

En todo caso, para evitar posibles problemas con hacienda, es conveniente que el cliente haga constar por escrito que cumple con los requisitos necesarios para poder facturarle con el 10% de IVA.

Para ello, en los siguientes enlace pueden descargarse unas plantillas en word para cubrir y que firme el cliente:

Declaración para aplicación del 10% en obras de reforma

Declaración para aplicación del 10% en obras de rehabilitación.

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